作为中国房地产市场发展最成熟的城市之一的深圳，各房地产集团之间的斗法向来精彩纷呈。深圳毗邻香港，所以在房地产营销方面的许多手法，都直接借鉴或者套用香港房地产营销的成熟经验。同时，许多优秀的房地产企业也在这里不断成熟发展，狭窄的市场空间逼使这些企业必须各显神通以求生存，而这也间接推动了深圳房地产业在营销方式与营销思维上的不断创新。在其他城市的房地产业营销仍然主要依靠广告来推动的时候，深圳的房地产企业已经在大规模来运用公共关系来推动楼盘销售、塑造美誉度。

　　逸景城（化名）由深圳著名发展商W集团所开发，位于深圳的关外，占地40万平方米，以西班牙风情特色

　　作为一个高档次、高品味的大楼盘，W集团将逸景城定位为代表着深圳未来居住的典范，目标客户也锁定为二次或三次置业的成功业主。W集团对逸景城目标客户群的特征描述是：有自己的事业与追求；在某一个领域颇有建树；寻找生活的品味与意义；有着昂扬向上的精神气质。为了打造逸景城的品牌影响力，吸引目标客户的注意，W集团希望策划一场具有针对性、高品味的公关活动以配合开盘，要求此公关活动一定要与西班牙风土人情有关，这场公关活动可以以深圳为主体，逸景城作为协助角色出现，通过这种公关活动体现出当代深圳人的精神气质、文化品味。总之而言，W集团对此场公关活动的要求就是立意要高、要有创意，费用不是考虑的重点。

　　作为专业的公共关系咨询公司，我们策划过许多楼盘的大型公关活动，深知对于一个高档次的大盘而言，出色的公关活动能够迅速提升楼盘的品牌影响力，使其在竞争重围中脱颖而出，为后期销售奠定良好基础。但这一次的公关活动与以往的楼盘活动有很大的不同：客户要求活动要有轰动效应，又不希望商业味太浓；同时，活动的设计要符合楼盘的整体定位，且要有欣赏性、娱乐性，能够吸引目标客户与媒体的关注，但活动形式又不能太过流过俗套。

　　在接到客户的活动请求之后，我迅速组织公司精英进行前期的材料收集、竞争情况分析，思考各种的策略方案的可能性。

　　接着，我们举行了头脑风暴，同事们纷纷提出各自意见：有的提议模仿凤凰台的“美丽的眼睛看世界”活动，组织西班牙的超级名模来深圳观光，顺便邀请她们做逸景城的形象代言人；有的提议来一场由逸景城主办的、西班牙风情舞蹈表演赛；也有的提议组织一次“逸景城——西班牙风情之旅”的活动，邀请深圳几家主流媒体记者赴西班牙观光旅游，然后陆续发回相关报道。

　　虽然这些提议都围绕着深圳与西班牙的相关的事物或风土人情，大致上可以说基本满足了客户的要求，但我总觉得这些活动思路不是创意不足，就是立意不够高，无法深刻表现出逸景城目标客户群的精神气质，更不能反应出当代现深圳人的价值取向。所以，对于活动方案的设计一时间倒难以定下来。

　　经过几天艰难的思考，创意收集了不少，但是还没有让我完全满意的方案出现。我的头脑中一直思考着一个问题：什么最能代表深圳的精神气质？什么最能表现出深圳人的价值取向？

　　如果我能够准确地回答这两个问题，或许相应的公关方案也会跃然而出。开拓进取、百折不挠、勇者无惧、敢为天下先、任重道远、坚韧不拔……一连串的词汇在头脑中奔流、融汇，忽然，一个人物形象在我脑海跳了出来：罗文。

　　没错，就是著名的故事《把信送给加西亚》中的主人翁罗文！

　　在我设想中，逸景城的公关活动最终要表现的就是这样一种人文精神气质：他们身托重负，百折不挠奔向既定目标；他们开拓进取、用努力证明自身的价值；他们凭着聪明才智不断克服前进路途上的种种艰难困阻，把怯懦与畏惧抛在身后。这正是代表着当代深圳人的价值取向，也符合逸景城潜在目标客户的精神气质。

　　苦思几天，一直未得善果。现在茅塞既开，一份《把信送给西班牙国王》的策划方案在一小时之间一挥而成。
 

　　无须掩饰，我们将主题定为《把信送给西班牙国王》，就是直接套用《把信送给加西亚》的故事模式：设定一个有意义、但不易完成的任务，通过这次任务考验参赛者的勇气、聪明才智与毅力。整个公关活动将是由深圳市人民对外友好协会主办，逸景城承办，通过这次活动将《把信送给加西亚》这个古老的故事注入新的时代内容，烘托出当代深圳人的勇往直前、不负重托的精神，贯穿整个活动的主调是高品味、高文化内涵、有一定社会意义，同时又不失趣味性与观赏性。

　　在《把信送给西班牙国王》策划方案中，我的设想是先以主题明确、能够吸引眼球的公关活动，迅速拉升逸景城的知名度，然后通过系统的新闻传播，塑造出逸景城的品牌美誉度。

　　《把信送给西班牙国王》策划方案（概要）：

　　一、 活动策略：寻找有能力把信送给西班牙国王的人，向西班牙政府及国王传达深圳人民及深圳市政府的良好祝愿。

　　二、 主办机构：深圳市人民对外友好协会、逸景城

　　协办媒体：深圳电视台、深圳特区报

　　三、 方案内容：

　　1、 通过深圳电视台、深圳特区报、深圳商报、南方都市报、深圳晚报、新浪、网易主流媒体，向全深圳市民发出号召，寻找有能力将信送给西班牙国王的人。

　　2、 每一个报名参赛者，必须取得至少五百个深圳市民签名的支持（选手们必须在繁华的街头公开进行演说获取签名，表现自己的勇气。），从选手们的演说、获取签名数量中，选拔十名候选者进入下一轮决赛。

　　3、 在十名候选者中，通过才智问答、西班牙国家知识测试、外语水平能力测试等一系列的淘汰赛，最后选拔出四名送信者。

　　4、 这四名送信者，将带有深圳市人民对外友好协会致西班牙国王的祝愿信、逸景城呈送的礼物，踏上西班牙之旅。全程由逸景城提供赞助与支持，深圳电视台进行全程电视直播、深圳特区报负责活动的文字报道。

　　5、 在把信送达西班牙国王之前，这四名来自深圳的友好使者必须穿越西班牙全国17个自治区，取得17个自治区政府的盖章。

　　6、 谁最先取得17个区政府的盖章，并顺利将信呈交西班牙国王手中，谁就是最后的胜利者。

　　7、 胜利者归来当天，逸景城将举行盛大的欢迎仪式，隆重欢迎胜利完成使命的友好使者，并由深圳市人民对外友好协会、万科集团逸景城颁发“深圳友好使者”荣誉称号给出使者，以及10万元奖金。

　　三、新闻公关宣传主题（暂定）：

　　第一阶段：寻找阶段

　　1、《深圳市寻找把信送给西班牙国王的人》

　　2、《现代西游记：深圳友好使者将出发赴西班牙》

　　3、《逸景城：把将友好祝愿送到西班牙》

　　4、…………

　　第二阶段：出发阶段

　　1、《深圳友好使者今日正式起程赴西班牙》

　　2、《深圳友好使者西班牙之旅追踪》

　　3、《深圳使者：谁最先把信送给西班牙国王》

　　4、…………

　　第三阶段：胜利阶段

　　1、《逸景城举行隆重仪式，欢迎友好使者顺利回来》

　　2、《现代西游记胜利结束，深圳友好使者受到隆重欢迎》

　　3、《逸景城重奖把信送给西班牙国王的友好使者》

　　4、…………

　　在整体方案的构思中，我始终把握的一点就是活动设计的趣味性与娱乐性，同时又必须有新闻性，这样才能吸引媒体深度关注，引发他们进行自发的宣传与追踪，最终达到让逸景城的一举成名的效果——这正是所谓事件营销的精髓。

　　客户接到策划案之后，对我们的创意表示了高度的认可。可惜就在我们充满期待之时，一点小小的意外地打乱了所有的计划。由于工程进度的提前，以及区域竞争形势的变化，W集团决定将逸景城的开盘时间提前一个多月，所以《把信送给西班牙国王》公关活动的策划方案根本来不及执行，他们最终决定还是抛弃创意式的公关活动，组织一场平常但能够热热闹闹旺场的现场明星表演活动。听到此消息，实现让我们遗憾不已。

　　在广州、深圳、北京、上海等成熟市场，房地产营销已经进入一个精准化、差异化的时代。激烈的竞争使得许多惯常的营销手法开始失效，在这种情况下，各大房地产企业也不得不求新求异：在广告词故作惊人语、在广告投放上进行密集轰炸、在公关活动上剑走偏锋引人注目。虽然各企业都在同样的方式进行营销，但效果却往往大相径庭。二流企业眼光只盯着销售，一流企业却善于造势。这体现在公关活动的设计上的差别就是：有的公关活动商业性很强、促销意味很浓，当时热热闹闹过后却冷寂一片；有的公关活动表现巧妙，以公益活动或其他方式掩盖掉原来商业目的，让参与者体验完之后才发现自己原来是处于某种让你身心愉悦的商业氛围之中。可以看出，客户对后者的心理接受程度比前者要容易得多。

　　活动的创意、立意、最终目标实现的可能性，是所有公关活动所要考虑的问题，这也是我们在《把信送给西班牙国王》策划案中所遵循的原则。虽然策划案最终没有得到执行，但对于问题策略性思考也让我们从中受益菲浅，所以，在此将策划案与大家共享，希望能抛砖引玉，共同探讨中国房地产的公关营销策划思路。